Terrain ? Vous achetez ?

Terrain à bâtir: les précautions à prendre

Un bon terrain est celui qui permet de construire la maison de ses rêves sans surcoût ni surprise. Alors avant d’acheter, quelques vérifications s’imposent.

Depuis le 11 mars 2010, si vous achetez le terrain à un particulier, vous êtes redevable de droits d’enregistrement égal à 5,09 % du prix. Si vous achetez le terrain à une personne assujettie à la TVA, le prix est annoncé par le vendeur TVA comprise, mais son montant n’est pas toujours le même.

Deux situations sont à envisager:

  1. Le vendeur a acheté le bien à un particulier, L’achat de votre terrain sera alors soumis à TVA à 19,6 % sur marge (différence entre le prix auquel le professionnel achète la parcelle et celui auquel il la revend) et à un droit d’enregistrement de 5,09 % sur le prix de vente.
  2. Le vendeur a acheté le bien à une personne assujettie à la TVA. Le prix de votre terrain sera alors soumis, en totalité, à la TVA à 19,6  et à un droit d’enregistrement de 0,715 % sur le prix de vente.

La première question à régler est le lieu. Si vous choisissez de faire construire dans un lotissement, vous connaîtrez avec certitude les limites de votre terrain grâce au bornage. Vous aurez l’assurance d’acheter un terrain viabilisé et de pouvoir y faire construire votre maison, en respectant toutefois les règles propres du lotissement (par exemple le permis d’aménager). Hors lotissement, vous pourrez avoir une plus grande latitude quant à l’architecture de la maison, la clôture du terrain… Là encore, votre projet doit se conformer aux règles d’urbanisme en vigueur. Avant de vous lancer dans l’achat, il faut redoubler d’attention: le terrain est-il constructible ? Viabilisé ? Quelles sont ses limites exactes ? Avez vous un projet d’architecture intérieure ?
Vérifier la faisabilité du projet Rendez-vous au service urbanisme de la mairie du lieu de situation du terrain. Sur place, vous pourrez consulter le Plan local d’urbanisme (PLU). Ce document délimite le sol de la commune en différentes zones selon leur affectation (zone d’habitation, industrielle, agricole…) et donne une idée de l’évolution de l’environnement. Il précise également les règles de construction applicables localement: entre autres, les distances à respecter entre la construction, la nie et la propriété voisine. À défaut de PLU, reportez-vous à la carte communale.

Étape suivante : demandez le certificat d’urbanisme à la mairie (procédure gratuite). Il en existe deux types. Avec le «certificat d’urbanisme de simple information», vous connaîtrez les règles d’urbanisme applicables sur le terrain, les limitations administratives au droit de propriété (par exemple, zone de protection d’un monument historique), les taxes exigibles ainsi que l’état des équipements publics existants. Le certificat «opérationnel » qu’il vous faudra demander si le terrain convoité se trouve hors lotissement, vous permet d’interroger l’administration sur la faisabilité de votre projet.  Lorsque le projet de construction se situe dans un lotisement, le permis d’aménagement et le règlement du lotissement peuvent vous imposer des règles de construction plus strictes que la commune.

Maîtriser les coûts de votre projet immobilier

Si vous ne voulez pas avoir de mauvaises surprises au moment de la construction d’une maison ou d’un appartement, et notamment devoir faire face à des surcoûts, différents aspects du terrain doivent être pris en compte. Un terrain en pente peut, par exemple, nécessiter des travaux de remblais ou de nivellement; humide, vous serez amené à prévoir un drainage ; s’il est planté d’arbres un déboisement… Tous ces travaux préparatoires ont un coût. Veillez aussi à l’accessibilité du terrain car si le travail des engins est malaisé, la facture risque d’être majorée. Ces caractéristiques sont visibles à l’oeil nu, mais comment apprécier la qualité du sous-sol et notamment connaître sa nature géologique ? Car de cela dépendent le niveau des fondations, leur type et naturellement leur prix. Sachez tout d’abord que sable, graviers et roches pas trop dures sont le gage d’un terrain de qualité. À l’inverse, les terrains argileux, les terres de remblai font courir des risques de tassement, d’inondation. Pour obtenir des informations sur la nature du sol, vous pouvez vous renseigner auprès des voisins, de la mairie. Une étude de sol peut s’avérer nécessaire. Hors lotissement, il vous faut savoir si le terrain est viabilisé.
Anticiper les difficultés Ne vous contentez pas de prendre en compte les abords immédiats de la propriété convoitée. La proximité d’une route à grande circulation que vous ne voyez pas du terrain peut néanmoins être source de nuisances sonores tout comme une industrie, un élevage à l’origine d’odeurs désagréables… Autre point important à vérifier: le terrain est-il en zone inondable ou dans une zone présentant un risque naturel ou technologique ? Vous obtiendrez l’information à la préfecture, la sous-préfecture ou la mairie. Là, vous pourrez consulter des arrêtés préfectoraux. Ils vous informeront notamment sur: la liste des risques naturels prévisibles et des risques technologiques auxquels la commune est exposée sur tout ou partie de son territoire; la nature, l’intensité des risques dans chacune des zones concernées ; les arrêtés ayant reconnu l’état de catastrophe naturelle ou technologique sur la commune. Enfin, il vous faut savoir, si des servitudes privées ou publiques limitent le droit de propriété. Des voisins peuvent, par exemple, détenir un droit de passage sur le terrain. Hors lotissement, pour connaître de façon précise et incontestable les limites et la surface du terrain, demandez au vendeur un bornage, même si l’opération augmente le prix de l’acquisition.